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金茂占地盘，先掏出了21个“小目标”

　　

12天内，小目标金茂大笔一挥，金茂狂砸48亿。占地

6月10日，盘先中国金茂（00817.HK）拟私有化中国宏泰发展（06166.HK），掏出最高花费25.65亿港元（折合21.93亿元）；6月17日，小目标旗下金茂服务斥资4.5亿元将首置物业纳入麾下，金茂完成了上市以来的占地首笔收购。

仅时隔5天，盘先金茂又砸出了第三笔巨款，掏出对参与旗下北京崔各庄奶西地块的小目标开发志在必得。

6月22日，金茂中国金茂公告称，占地公司间接全资附属公司北方德茂与首开股份签订协议。盘先根据协议，掏出北方德茂同意向首开股份及目标地块项目公司提供合计不超过约21.67亿元的诚意金借款，按年利率5.3%计息；同时，北方德茂有条件同意参与对项目公司增资的公开挂牌程序。

若北方德茂未能摘牌，首开股份需在收到北方德茂书面通知后20个工作日内，偿还全部诚意金借款本金及利息。

一般来说，“诚意金”是开发商的一种营销手段，在收取“诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。但由央企上市公司向国企提供“诚意金借款”，这样的操作非常罕见。

对此，中国金茂方面表示，此举有利于集团与首开股份进一步落实目标地块合作开发各项事宜，充分发挥相关各方资源优势，共同争取项目收益优化，为集团在北京市参与优质项目合作开发奠定基础。

“一部首开史，半座北京城”，在北京房地产市场，首开素来有着“老大哥”的称号。2021年，首开在北京集中供地中获得10宗地块，拿地总金额与建筑面积均位列第一。

而北京也是金茂的重仓之地。此次金茂看中的标的，也是其曾经参与竞拍的地块。如今，金茂以这样的方式曲线入局，可见对该处项目的看重。

金茂占得先机

此次的标的为首开股份在6月1日北京第二批集中供地中竞得的地块，具体为朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块。楼面价约4.4万元/平方米，成交价40亿元，溢价率仅1.5%。

6月13日，首开已注册成立北京志茂房地产开发有限公司主导该地块的开发，注册资本为10.2亿元。

据悉，当时万科+朝开、城建+华润、金茂、首开均参与了该地块的竞拍。挂牌文件显示，该地块用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，建设用地面积4.46万平方米，规划建筑面积9.35万平方米，起始价39.4亿元，住宅销售指导价8.5万元/平方米。

相比于楼面价，该地块的利润空间相当可观。另外，其周边的二手房价格在7-9万左右，存在一定的一二手倒挂，价格优势明显。

根据协议，在标的地块的开发取得北京市发展和改革委员会颁发的立项批复后，首开股份应推进项目公司在国资监管机构认可的机构进行公开挂牌，以增资扩股的形式引入投资者获取项目公司不低于49%的股权。

也就是说，该项目的增资对象目前从程序上并未最终确定，金茂通过提供诚意金借款的方式确保首开会引入合作方，并为自己预留了合作名额。若合作达成，金茂21.67亿元的诚意金可转化为入股注资款项，超出部分可作为借款，后续可收取利息；即便合作未能达成，金茂也不会有分毫损失。

对首开来说，这笔诚意金借款在一定程度上减轻了自身项目开发的资金压力。相比于银行借款或是发债，使用合作方提供的资金更为方便，且利率合理。

发力首都经济圈

有消息称，金茂欲在这里打造金茂府系列产品，也是继广渠金茂府、望京金茂府后朝阳区第三座金茂府。府系是金茂的高端产品系，从2009年开发北京第一座金茂府至今，金茂在北京已有8座金茂府，除上述两处外，分别为亦庄金茂府、北京金茂府、东叁金茂府、颐和金茂府、未来金茂府和西山金茂府。

借其他房企之手入局北京的项目，对金茂来说并非第一次。

去年9月，金茂间接全资附属公司金茂北方与绿城旗下宁诚置业签订合同，拟收购后者所持项目公司北京朝意房地产开发有限公司30%的股权，并将按股权比例向项目公司缴付注册资本10.8亿元，以及提供不超过21.6亿元的股东借款，合计约32.4亿元。

该项目所对应地块位于北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村，占地面积约8.51万平方米，规划总建面约24.24万平方米，为一宗住宅及公建用地，销售指导价达6.5万元/平方米，为宁诚置业在去年5月26日以68.2亿元的代价竞得。

当时，金茂表示本次交易将进一步拓展集团在北京的合作投资及项目布局，有利于维持集团在北京的市场影响力。

近期来看，金茂对首都经济圈的布局进一步加大。6月10日，金茂以30%的溢价私有化中国宏泰。中国宏泰是一家大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商，是中国产业园区运营商前三强，与金茂城市运营的战略相匹配。截至2021年末，中国宏泰合计服务8个产业城市项目，位于河北廊坊、石家庄，湖北武汉、鄂州等地。


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